Atualmente o setor imobiliário atravessa um momento de forte recessão econômica, fruto da instabilidade da moeda e da grave crise política do país. Diante disto, manter-se atuante no mercado e de forma competitiva tem se mostrado um desafio, que requer a análise aprofundada do negócio pretendido e, consequentemente, uma adequada estruturação jurídica e contábil.
Visando minimizar ou, até mesmo, diluir os riscos inerentes aos negócios imobiliários, e facilitando, por consequência, a capitação de recursos e tecnologia necessários, muitas empresas do ramo têm optado por estruturar as incorporações através da constituição de Sociedades de Propósitos Específicos (SPE).
A SPE é uma sociedade empresária que pode assumir qualquer tipo societário, sendo mais comum sua constituição na forma de sociedade limitada ou por ações, tendo personalidade jurídica e escrituração contábil própria. Isto resulta na centralização das aquisições, vendas, projetos de marketing e todas as demais atividades necessárias à consecução da incorporação, possibilitando a limitação de responsabilidades dos sócios à integralização de quotas ou ações subscritas. Ademais, com a constituição deste tipo societário, a empresa incorporadora pode manter o controle sobre a incorporação pretendida, mas separar os reflexos da mesma de seu próprio patrimônio. Podem figurar como sócios na SPE tanto os proprietários do terreno no qual será implantado o empreendimento – mediante integralização do mesmo ao capital social sem a incidência do Imposto de Transmissão (ITBI), quanto investidores interessados. Note-se que, para todos os fins, a SPE assume a qualidade de incorporadora, assumindo exclusivamente os deveres e responsabilidades decorrentes do negócio.
De acordo com o art. 981 do Código Civil, a grande diferença deste tipo de sociedade com relação as demais é que se restringe à realização de um ou mais negócios determinados, possuindo, portanto, vigência por prazo certo, ou seja, ao final da incorporação, vendidas e transferidas todas as unidades do empreendimento e distribuídos os lucros (ou prejuízos) entre os sócios, a sociedade é dissolvida.
Importante destacar que com o advento da Lei Complementar nº. 128, a figura das Sociedades de Propósitos Específicos foi também introduzida na realidade das micro e pequenas empresas operantes do simples nacional, com algumas limitações, trazendo consigo não apenas benefícios de ordem tributária, mas também oportunidade de crescimento a esta parcela importante da economia brasileira.
Evidente que, para a constituição deste tipo de sociedade, é necessário avaliar sua pertinência ao negócio e debruçar-se sobre questões como, por exemplo, regras de convocação dos sócios para as deliberações sociais, exclusão de sócios, transferência de quotas, distribuição de lucros, apuração de haveres e a forma do seu pagamento, chamada de aportes, penalidades aplicáveis aos sócios remissos, entre muitas outras que impactarão no cotidiano das operações e regulamentarão a relação societária.
Com isso, mostra-se imprescindível que as empresas e empresários que desejem engajar em negócios imobiliário sejam auxiliados por profissionais aptos a adequadamente orientá-los na escolha da melhor estrutura contratual ou societária, de modo a evitar prejuízos e, até mesmo, a inviabilidade do empreendimento.
