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Distrato no Mercado Imobiliário e a “Indecisão” do Judiciário

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O setor imobiliário representa o termômetro da situação econômica do país e, nos últimos meses, diversos fatores contribuíram para a queda do mercado. Podem ser destacados o desemprego, a restrição do crédito, a grande oferta e a consequente desvalorização imobiliária ou, ao menos, a diminuição da margem de lucro que vinha calcada na “bolha imobiliária”.

Muito embora o mercado já comece a demonstrar sinais de reação para retomada do quadro positivo, ainda próximo, fato é que as cicatrizes deste período turbulento deixaram marcas e as consequências ainda tomarão corpo ao longo dos anos por intermédio do judiciário. Isto porque levantamentos por órgãos públicos e privados apontam um crescimento entre 45 e 60% do número de ações judiciais, inerentes ao distrato de imóvel.

Já é possível perceber a incerteza do próprio judiciário, que sem qualquer direcionamento, abre caminho para as mais variadas decisões, com fundamentos desalinhados e conflitantes. Embora algumas decisões acertadamente sigam pela validade do contrato – aceito e ajustado livremente pelas partes[1], outras – de forma desastrosa e temerária – invalidam por completo o contrato[2], condenando incorporadoras à devolução da totalidade dos valores adiantados, corrigidos e com juros de mora.

O desequilíbrio do judiciário acaba por marchar contrariamente ao desenvolvimento econômico e ao crescimento do mercado imobiliário, mais uma vez penalizando o empreendedor e em alguns casos até inviabilizando a incorporação. É sabido que para a execução bem-sucedida de um empreendimento imobiliário, centenas de projetos são desenhados e gerenciados simultaneamente, sendo que a questão financeira é das mais complexas. Em regra, a construção de um empreendimento somente se inicia após a venda de 1/3 das unidades a fim de minimizar os riscos do negócio, porém, com uma margem atual de 41% de distrato dos contratos imobiliários, o negócio é diretamente afetado – isto sem levar em conta a baixa do mercado, que “amarra” a possibilidade de revenda rápida. Estes riscos do negócio são ainda maiores quando desmembradas todas as etapas estratégicas, surgindo despesas que não são passíveis de retorno como taxas de corretagem e despesas de lançamento.

O Pacto Global do Setor Imobiliário, que avançou na problemática, visando estabelecer parâmetros para reequilibrar as relações entre consumidores e incorporadoras, direcionar o próprio judiciário e frear a judicialização das questões imobiliárias, foi suspenso pelo Ministério da Justiça para nova análise, após o recuo do Ministério Público do Consumidor.

Cogita-se no Planalto a edição de medida provisória visando a regulamentação da questão, porém, a pressão quanto ao assunto é tamanha, sendo movida contrariamente pelo setor imobiliário e o Ministério Público. Em paralelo o Projeto de Lei 774/2015[3] é amplamente discutível e vem sendo objeto de críticas entre os especialistas do direito e do mercado imobiliário, uma vez que não traz o almejado equilíbrio para a questão do distrato e não contribui para minorar o alto grau de judicialização.

Percebe-se que o atual momento, mais do que nunca, aponta para o acautelamento máximo para as incorporadoras e construtoras, sendo que até a definição das diretrizes para resolução dos distratos imobiliários orienta-se pelo suporte jurídico preventivo, para minimizar riscos e estarem respaldados legalmente.

 

[1] Como reza a lei – “pacta sunt servanda”.

[2] Que deveria “ter foça lei” entre as partes.

[3] Acrescenta o art. 67-A à Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, para dispor sobre a devolução das prestações pagas em caso de desfazimento do contrato de promessa de compra e venda de imóveis.

Francis Vessoni

Formado em Direito em 2003, pela Universidade Paranaense, atuando no âmbito do Direito Processual Civil e do Direito Civil com ênfase no Direito Empresarial e do Consumidor. Gestor da área Cível Empresarial e Coordenador da Unidade de Florianópolis – SC do escritório Küster Machado. Pós-graduado em Criminologia e Política Criminal, pela UFPR – Universidade Federal do Paraná, em 2005. Pós-graduado em Direito Empresarial, pela Universidade Anhanguera – UNIDERP, em 2013. Certificado no Programa de Desenvolvimento de Dirigentes da Fundação Dom Cabral – FDC.
Küster Machado Advogados Associados
Com 30 anos de relevância no mercado nacional de advocacia, o Küster Machado se destaca pela sua infraestrutura e portfolio de clientes voltado ao atendimento capilarizado em mais de 20 áreas do Direito e de segmentos econômicos especializados, com sedes próprias em São Paulo, Curitiba, Londrina, Florianópolis e Blumenau. Mesclando a prestação de serviço nas áreas contenciosas e consultivas, fornece uma solução one-stop-shop aos clientes no segmento empresarial cujas operações de negócio estão situadas em todo o território nacional. Como diferencial, o escritório tem uma expertise em tecnologia que resulta na inteligência jurídica de sistematizar dados e fornecer informações em tempo real para os clientes, dedicando gestão especializada no trato das carteiras com fornecimento de performance aos negócios dos clientes. Conta com equipes de advogados especializados nas matérias o que permite a entrega de resultados personalizados para cada segmento econômico.

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